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Syndics en France
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L'association Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV) dénonce les insuffisances d'une ordonnance qui, notamment, "renouvelle" les contrats de certains mandataires, au lieu de les "prolonger".
Le Conseil des ministres a adopté une ordonnance qui permet aux syndics de copropriétés dont le mandat devait expirer de poursuivre leur mission.
Le confinement imposé à partir du 14 mars, puis l'entrée en vigueur le 24 mars, l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de Covid-19 ayant interdit les assemblées générales (AG) des copropriétaires, dont certaines étaient censées nommer de nouveaux administrateurs, le Conseil des ministres du mercredi 25 mars a adopté une ordonnance (n° 2020-304) qui permet à ceux dont le mandat devait expirer de poursuivre leur mission.
Cette ordonnance prévoit que le contrat du curateur qui prend fin pendant "la période comprise entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'une période d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire" est "renouvelé dans les mêmes conditions, jusqu'à l'entrée en vigueur du nouveau contrat du curateur nommé par la prochaine assemblée générale".
Il précise que le nouveau contrat prend effet "au plus tard six mois après la date de la cessation de l'état d'urgence sanitaire".
En d'autres termes, comme l'état d'urgence doit prendre fin le 24 mai, l'ordonnance concerne les contrats qui ont pris fin entre le 12 mars et le 24 juin.
Ces derniers seraient renouvelés jusqu'à l'entrée en vigueur du nouveau contrat de mandataire, qui devrait avoir lieu le 24 novembre.
Litige en vue L'association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV) considère, dans un communiqué de presse publié le lundi 30 mars, que ce texte "ne manquera pas de soulever des questions, voire des litiges".
Le renouvellement, "dans les mêmes termes", du contrat ne signifie en effet pas "une prolongation du mandat", mais "un renouvellement du dernier contrat approuvé par les copropriétaires jusqu'à la prochaine assemblée générale censée se réunir d'ici la fin de l'année", explique l'un de ses avocats, David Rodrigues.
Cela signifie "un renouvellement de la rémunération du syndic pour une période beaucoup plus courte" ! Certains syndics se contenteront sans doute d'une rémunération au prorata des mois écoulés, mais d'autres - surtout s'ils ne sont pas renouvelés - pourront utiliser l'ordonnance pour réclamer le double du montant.
Les conseillers syndicaux Qu'en est-il des mandats des conseillers syndicaux, qui sont censés contrôler les actions du trustee ?
L'ordonnance ne dit rien à ce sujet, ce qui constitue un "oubli inacceptable" pour la CLSA.
Si leur mandat n'est pas prolongé, "qui sera là pour définir l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ou pour fixer le montant du budget prévisionnel ?
"De plus, "les anciens conseillers syndicaux pourront-ils encore avoir accès aux documents" concernant la résidence ?,
copropriété et travaux , L'association de consommateurs déplore également le manque de précisions sur le sort des Assemblées générales déjà convoquées mais qui n'ont pu avoir lieu : faudra-t-il notifier à nouveau aux copropriétaires tous les documents annexés à l'ordre du jour, ou peut-on s'en passer, pour des raisons d'économie ?
Vidéoconférence Mais, selon la CLCV, "ce sont les éléments manquants à l'ordre du jour qui posent le plus de problèmes".
En particulier, rien n'est dit sur la possibilité de "participer aux assemblées générales par vidéoconférence".
Elle a pourtant été introduite par la loi Elan (évolution de l'habitat, de l'urbanisme et du numérique) du 23 novembre 2018 (article 211).
Il est vrai que, pour qu'elle soit applicable, elle doit d'abord être décidée par l'assemblée générale : un décret (2019-650), du 27 juin 2019, prévoit (article 6) que "la décision est prise sur la base de devis établis sur le présent avis à l'initiative du syndic ou du conseil syndical" et que "l'association des copropriétaires en supporte les frais".
Vote par correspondance La CLCV regrette que rien ne soit dit sur l'entrée en vigueur ou non de la réforme du régime de la copropriété, copropriété dépourvue de syndic, prévue pour le 1er juin.
Qu'adviendra-t-il, en particulier, du vote par correspondance ?
La loi Elan a introduit la possibilité de vote par correspondance, afin de lutter contre l'absentéisme aux assemblées générales : chaque copropriétaire peut voter, même s'il est en déplacement ou n'habite pas sur place.
Cependant, un argument s'opposait à cela : que ceux qui ne participent pas aux débats de l'assemblée générale ne soient pas éclairés par les arguments qui peuvent y être présentés, et qui ne ressortent pas d'une simple lecture des documents.
Lire aussi La copropriété : la participation à distance à l'assemblée générale est désormais possible Le mécanisme introduit par la loi Elan à l'article 17-1 A de la loi sur la copropriété, chambre des copropriétaires, à condition que le copropriétaire puisse voter, avant l'assemblée générale, "au moyen d'un formulaire" ; et que "les formulaires ne donnant pas de sens précis au vote ou exprimant une abstention" soient considérés comme des "votes défavorables".
Il prévoyait également qu'en cas de modification "substantielle" de la résolution, au cours de l'assemblée générale, un vote "pour" serait considéré comme un vote "défavorable".
Amendement en cours d'AG Ce texte n'a jamais été appliqué : il a entraîné un traitement inégal des abstentions exprimées par correspondance (votes défavorables) et des abstentions exprimées en cours de séance (votes neutres).
De plus, il a nécessité de juger quand une résolution est "substantiellement modifiée" et quand elle n'est modifiée que formellement, ce qui n'est pas évident.
L'ordonnance du 30 octobre (2019), réformant le droit de la copropriété, compte de copropriété, des immeubles bâtis (article 35), a complètement réécrit l'article 17-1 A : celui-ci prévoit désormais que si la résolution "est modifiée en cours d'assemblée", même d'une virgule, le copropriétaire qui a voté "pour", par courrier, est "assimilé à un copropriétaire défaillant" : tout se passe comme s'il n'avait pas voté.
Cependant, seul le copropriétaire "défaillant" ou "opposant" peut contester une résolution devant les tribunaux.
Le nouveau texte stipule que, même en cas de modification de la résolution, une abstention envoyée par courrier reste une abstention et un vote contre reste un vote contre.
Article réservé à nos abonnés Lire aussi Copropriété : l'usage exclusif du rez-de-jardin, un objet de convoitise Le nouvel article 17-1 A a un impact sur les décisions qui sont prises à "la majorité de l'article 24" (par exemple l'enlèvement des vide-ordures pour des raisons d'hygiène, l'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale pour pénétrer dans les parties communes) : elles ne sont plus adoptées "à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés" mais "à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance".
Il prévoit que le vote par correspondance se fait "au moyen d'un formulaire établi selon un modèle fixé par décret".
Mais on ne sait pas quand le décret sera publié.
Sur le site juridique LexisActu, accessible gratuitement pendant la crise sanitaire, un professeur de droit, Pierre-Edouard Lagraulet, a déclaré mardi 31 mars que "de nombreuses questions restent ouvertes", notamment "la gestion du budget, le recouvrement des redevances, etc. "En conséquence, assure-t-il, "les praticiens espèrent ardemment que cette ordonnance sera suivie d'une autre, plus complète et consacrée à la copropriété" : le législateur "en a les moyens, puisque son autorisation l'autorise à adapter le droit de la copropriété".
Rafaële Rivais.
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