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Syndics en France
Syndics en France
Pour effectuer des travaux sur un espace commun dont il a l'usage exclusif, le copropriétaire doit demander une autorisation à l'assemblée générale.
Une jurisprudence constante de la Cour de cassation, désormais intégrée dans la loi. Les parties communes à usage privé doivent être répertoriées, sous peine de voir ceux qui en bénéficient perdre le droit d'installer une chaise longue sur leur sol de jardin.
Dans les copropriétés, les jardins et cours accessibles au rez-de-chaussée uniquement par l'appartement du rez-de-chaussée sont source de litiges lorsque la réglementation ne précise pas leur statut.
S'agit-il de "zones communes à l'usage exclusif" du propriétaire de cet appartement ou de "zones privées" ?
C'est la question qui se pose dans le cas suivant : M. et Mme X, propriétaires d'un appartement de trois pièces au rez-de-chaussée, demandent à l'Assemblée générale (AG) le droit d'installer une remise sur le terrain dont ils ont l'usage exclusif et dont ils prétendent, en raison d'une ambiguïté du règlement, être les propriétaires.
Mais sans attendre leur vote - qui sera négatif - ils coulent une dalle de béton et la construisent.
Le copropriétaire pourrait-il mettre des plantes dans la cour ?
Le syndicat des copropriétaires demande sa démolition.
Elle assure que les X ne pourraient pas construire cet abri de jardin sans l'autorisation de l'AG, car le terrain sur lequel il se trouve est une "partie commune avec jouissance privée".
Or, "les parties communes, même si elles sont soumises à un droit de jouissance exclusive", ne peuvent faire l'objet de travaux sans autorisation, en vertu de la loi régissant la copropriété, le syndic de faillite ... (article 25). La Cour d'appel d'Aix-en-Provence a jugé à tort, le 17 septembre 2018, que la parcelle litigieuse est "une partie commune dont [les X] peuvent jouir dans les conditions prévues pour les parties privatives", ce qui "exclut" qu'ils aient à demander le feu vert pour y effectuer des travaux.
La Cour de cassation, saisie par le syndicat, l'a censurée le 23 janvier 2020 (n° 18-24.676).
Elle rappelle que "l'attribution d'un droit d'usage privé sur un espace commun ne modifie pas le caractère de l'espace commun".
Par conséquent, "le copropriétaire qui veut effectuer des travaux (...) doit demander l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires".
Fleurs et mobilier de jardin Il s'agit d'une confirmation de la jurisprudence.
Dès le 29 octobre 1973 (n° 72-12.531), la Cour de cassation censure un arrêt de la Cour d'appel de Riom, qui "déclare que les parties de la cour et du terrain réservées à l'usage exclusif" d'un propriétaire sont privées, alors que "l'état de partage des règles de copropriété, syndic coopératif et syndic bénévole, inclut, dans les parties communes, "la totalité du terrain", et qu'il n'inclut dans ledit lot que "la jouissance privée de la cour, avec un petit jardin derrière"".
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